Подходы к оценке и повышению уровня доступности жилья в России

Полный текст

Эволюция подходов к решению жилищной проблемы

В научной литературе доступность жилья принято рассматривать как возможность обеспечения жильем населения, которое, исходя из своего уровня доходов, не может самостоятельно его приобрести (affordability) или как наличие на рынке предложения жилья, доступного для приобретения или аренды (accessibility). В жилищной политике доступность жилья, как правило, трактуется как возможность населения улучшить свои жилищные условия за счет собственных и привлеченных средств, используя механизм кредитования и государственную поддержку.

Еще в начале прошлого века В. Зомбарт подчеркивал, что потребность в жилье — важнейшая для человека, и она возрастает по мере увеличения городского населения [10. С. 282–283] на фоне концентрации промышленного производства, вследствие чего, по данным А. Вебера, к началу ХХ века около 1/20 всего населения проживало в крупных городах как промышленных центрах [2. С. 7]. До середины XIX века жилищному вопросу не уделялось особого внимания со стороны ученых, политиков и общественности, но к началу ХХ века жилищная проблема была признана одной из важнейших — в организации и управлении городами стали учитываться принципы социальной политики, особенно возможности удешевления жилья [35].

Представители разных экономических и социологических школ утверждают разные приоритеты в решении жилищного вопроса. Так, В. Губер, один из первых исследователей жилищного вопроса, объяснял его нерешенность несовершенством предложения на рынке жилья, что приводило к земельному ростовщичеству [8. С. 49–50]. К. Маркc, рассматривая жилищный вопрос преимущественно в рамках критики капиталистического строя, обозначил взаимосвязь между культурным уровнем страны и способом удовлетворения потребности в жилье [14. С. 177–178]. Ф. Энгельс увязывал решение жилищного вопроса, прежде всего для рабочих, чьи жилищные условия характеризовал как скверные, с сущностью политического и общественного строя, отмечая, что жилищный вопрос может быть решен только после снятия социального вопроса, т.е. после уничтожения капиталистического способа производства [15. С. 170]. Ф. Визер, развивая социальную теорию городской земельной ренты, подчеркнул необходимость вмешательства власти в распределение лучших мест проживания в городе [35].

В нашей стране изучение жилищного вопроса началось на рубеже XIX– XX веков [см., напр.: 5; 8; 24]. Так, В.В. Святловский подчеркивал его юридический аспект, полагая, что земля в пределах современных городов и поселков должна находиться во владении частных лиц только на правах пользования, и предложил установить нормы жилья [24. С. 89]. Характеризуя возможные параметры жилья, М. Диканский отмечал, что «дешевизна постройки — это вопрос экономический, величина комнат — вопрос гигиенический, а количество их — социальный», в связи с чем делал вывод о необходимости законодательного регулирования жилищных условий рабочих [5. С. 144, 195]. В 1920–1930 годы в СССР оформились два противоположных подхода к решению жилищной проблемы — урбанистический (целесообразность создания мегаполисов) и дезурбанистический (равномерное рассредоточение населения на территории страны). В частности, М. Охитович полагал, что «равномерность территориального размещения людей обеспечивает равномерность распределения культуры, равномерность устройства автодорожной сети и т.п.» [19. С. 335–336].

Впоследствии, параллельно с развитием экономического подхода, жилищный вопрос начал изучаться в социологии. Так, Л. Вирт выделил такие его социологические аспекты, как социальная ценность жилья, взаимосвязь жилища и общества, жилья и социальной политики [36. С. 138]. Дж. Мусил, изучая жилищную ситуацию в период с 1945 по 1980 годы, обозначил пять ее аспектов: жилищная система и жилищная политика; связь между социальной стратификацией и жилищной дифференциацией; связь между семьей и жильем; отношения между жильем и микрорайонами; связь между жильем и архитектурой как компонентом культуры [33. С. 207]. В указанный период актуализировались социологические аспекты жилья, обусловленные возрастанием роли государств и других общественных институтов в решении жилищной проблемы, превращением жилья в товар, цена и срок эксплуатации которого принципиально значимы, и сокращением объемов социального жилья.

Сегодня в социологическом изучении жилищного вопроса по-прежнему прослеживаются разные подходы. Например, предлагается разделять социологию жилища и социологию проживания, опираясь на понятия жилья, домохозяйства и мобильности [32. С. 9–10], или, напротив, рассматривать социологию проживания как часть социологии жилища, подчеркивая, что выделение социальной стороны жилища чаще всего сводится к финансово-экономическим (налогам, домохозяйствам и др.) и правовым (регистрации, собственности и др.) аспектам, тогда как для жильца дом важен «как локализованное автономное образование» [12. С. 302]. В то же время очевидно, что в последние годы произошло качественное изменение отношения к жилищной проблеме, которую стали исследовать в рамках междисциплинарного подхода [12. С. 304], в частности, выделяя три пары взаимоотношений — человека и природы, человека и дома, частной и публичной сферы, а также разные социокультурные модели дома — индивидуально-ностальгическую, публичную, органическую и гендерную [13. С. 219–223]. С точки зрения С. Бартлет, изучающей факторы воспитания и социализации детей, жилище — среда становления человека, инструмент социализации, поэтому домашнюю обстановку следует рассматривать и как жилье, и как домашний очаг, поскольку жилье оказывает существенное воздействие на отношения между членами семьи [31. С. 173–174, 183], а их финансовые возможности определяют требования к качеству и физическому окружению жилья [31. С. 192–193]. Ж. Бодрийяр отмечал, что люди потребляют не предметы, а вещи-знаки, причем изменение технологий и моды обусловливает необходимость быстрого обновления набора вещей-знаков, в результате чего важнейшим механизмом потребительского общества становится кредит, создающий для потребителя возможность «опережающего пользования вещами во времени» [1. С. 170–171], т.е. требования к жилью у людей в течение жизни возрастают, но для его приобретения, как правило, приходится привлекать заемные средства.

Таким образом, сущность и значимость жилищной проблемы, традиционно рассматриваемой с социально-политической и экономической точек зрения, в том числе в качестве «локомотива» роста экономики (приобретение жилья как вариант инвестирования средств домохозяйств), в последние десятилетия все в большей степени исследуются в рамках социологического подхода, поскольку доступность жилья и обеспеченность им характеризуют уровень развития общества, определяют качество жизни населения, позволяют выявить его социальную дифференциацию, влияют на демографическую ситуацию (средний возраст вступления в брак, темпы рождаемости, количество детей в семье и др.), причем считается, что количество детей обратно пропорционально доступности жилья [26. С. 6], мобильность населения и его профессиональную направленность, воздействуют на взаимоотношения в семье и пространственные возможности личностного развития, досуга и т.д.

Рассматривать социально-экономический, политический, социологический и другие аспекты жилищной проблемы в комплексе сложно в силу нестабильности экономической ситуации, развития пространственного планирования, усиления социальной дифференциации и т.д. Однако это необходимо, поскольку разработка и реализация адекватной жилищной политики невозможна без учета социальных и культурных аспектов жилья и разных типов домохозяйств. Соответственно, для изучения проблемы обеспеченности жильем и его доступности недостаточно только данных официальных органов статистики — необходимы специальные социологические опросы, результаты которых следует использовать при разработке государственной жилищной политики.

Доступность жилья в России и факторы, ее определяющие

В конце 2022 года Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) по заказу Банка ВТБ провел опрос 2400 жителей российских городов-миллионников — были опрошены родители с детьми 7–24 лет и молодые люди в возрасте 18–34 лет [4]. Более 57 % опрошенных родителей и 61 % молодых людей полагают, что первым собственным жильем должна стать однокомнатная квартира, что подтверждается и статистическими данными: в строящихся многоквартирных домах доля однокомнатных квартир увеличилась за период 2000–2021 годы на 10,3 %, а к началу 2023 года в городах доля однокомнатных квартир превысила 43 % [3]. Стремление граждан с ограниченными финансовыми возможностями к проживанию на изолированной территории обусловило распространение малогабаритного бюджетного жилья в виде мини-студий площадью 20–26 м² — проживать в них готовы более 30 % молодых респондентов. В свою очередь девелоперы для сохранения доступности жилья строят малогабаритные квартиры, доля которых в совокупных продажах в июне 2022 года достигла 23 % [21; 27]. Средняя площадь квартиры во введенных в эксплуатацию многоэтажных домах за 2000–2022 годы снизилась на 32,2 % (Табл. 1).

Таблица 1. Ситуация на рынке жилья в России в 2000–2022 годы  (сост. по [6; 7; 16; 20; 23; 25; 26; 27])

Растет спрос на индивидуальные жилые дома, особенно в крупнейших агломерациях: при темпе прироста объема вводимого жилья в многоквартирных домах в 4,6 % по итогам 2022 года в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) этот показатель составил 16,5 % (доля домохозяйств, проживающих в индивидуальном одноквартирном доме, увеличилась до 23,9 %) [22]. Эта тенденция во многом связана со стремлением строить и обустраивать жилище с учетом собственных вкусов и предпочтений, а также более полно учитывать рекомендуемые социальные нормы — минимальный метраж на одного члена семьи, обеспечение каждого члена отдельной комнатой, наличие общей комнаты и столовой. Средняя площадь частных домов выросла за 2000–2022 годы на 20,2 %. Согласно опросу, более 14 % молодых людей хотели бы проживать в собственном доме, коттедже или таунхаусе. Причем если в 1990-е — 2000-е годы наблюдалась тенденция строительства индивидуальных домов по собственным проектам, то с 2010-х годов быстрыми темпами развивается типовая коттеджная застройка с соответствующей инфраструктурой.

В тот же период активизировалось малоэтажное индивидуальное жилищное строительство в ходе реализации проектов льготного предоставления земельных участков. Так, в 2016 году началась реализация Федеральной программы по обеспечению желающих земельными наделами «Дальневосточный гектар», предполагающая бесплатное предоставление земельного участка на условиях его освоения (через пять лет необходимо показать готовое жилье и иную инфраструктуру). К началу 2023 года на получение земли было подано более 150 тысяч заявок [16]. В 2016 году был принят проект «Мой гектар» в Московской и Тверской областях (предоставление 1 га по цене от 100 тысяч рублей), однако вследствие отсутствия инфраструктуры, инженерных коммуникаций и разрешений для ИЖС, взрывного спроса на землю, как и на Дальнем Востоке, не последовало. Первые участки в Московской области появились только в 2020 году, к началу 2023 года у проекта в Московской и Тверской областях насчитывалось всего 37 поселков (около 4,5 тысяч жителей) и проектировалось еще 30 [17].

Что касается оценки доступности жилья (количество лет, необходимых для накопления средств для его приобретения), то российский подход отличается от практики развитых стран, где за основу принята медианная стоимость жилья и медианный годовой доход домохозяйств. В нашей стране отсутствует такая статистика, поэтому коэффициент доступности жилья рассчитывается из среднерыночной стоимости квартиры площадью 54 квадратных метра и дохода семьи из трех человек.

Несмотря на рост покупательной способности заработной платы и снижение коэффициента доступности жилья (Табл. 1), приобрести жилье в ближайшие пять лет могут лишь 29 % родителей и 48 % молодых людей, что обусловлено ростом цен на жилье. Кроме того, несмотря на снижение в 2022 году коэффициента дифференциации населения по уровню среднедушевых доходов с 15,2 до 13,8, на 10 % самых обеспеченных граждан приходится 30 % всего объема доходов, что объясняет невозможность приобретения жилья отдельными категориями. Сохраняется и существенная региональная дифференциация доходов: самый высокий уровень наблюдался в Центральном федеральном округе (61400 рублей), самый низкий — в Северо-Кавказском (29900), тогда как среднерыночная стоимость одного квадратного метра жилья варьирует от 46610 рублей в Кабардино-Балкарии до 166044 рублей в Москве [20].

Этим объясняются и различия в коэффициентах доступности жилья по регионам и крупнейшим агломерациям: от 4,9 в Санкт-Петербургской до 2,4 в Челябинской агломерации [6. C. 4]. Причем в 2022 году данный показатель вырос: если в 2000 году в целом по России (согласно международной методологии) жилье без учета потребительских расходов населения было существенно недоступно, а в 2010–2021 годы — не очень доступно, то с 2022 года, но с учетом потребительских расходов, — существенно недоступно. В 23 субъектах Российской Федерации обеспеченность жильем ниже среднего по стране уровня, в 35 — на среднем уровне [29]. Причина негативной тенденции — резкий рост цен на жилье в 2019 году, составивший на первичном рынке 2,1 раз, на вторичном — 1,7 раз (в 2020 году рост составил 12 %, в 2021 году — 26 %). В отдельных субъектах (Ленинградской области, Республике Адыгея, Краснодарском и Камчатском краях и др.) рост цен на жилье в 2021 году превысил 40 % [28; 29]. Сохраняется тенденция опережающего роста цен на жилье по сравнению со средней номинальной заработной платой и среднедушевыми доходами населения (например, в 2022 году их прирост составил 23,6 %, 12,1 % и 13 % соответственно).

Доля семей, способных приобрести жилье за счет собственных и ипотечных средств, варьирует в субъектах Российской Федерации от 89,7 % в Чеченской Республике до 37,9 % в Москве. По оценкам Национального бюро кредитных историй (НБКИ) средний размер семейного дохода для комфортного погашения ипотечного кредита составил в 2022 году 80700 рублей в целом по России (но 153400 рублей в Москве, 118900 рублей в Московской области). Такой уровень дохода имело лишь 30 % населения страны (медианный уровень дохода на одного члена семьи составил в 2022 году 22000 рублей, в семьях с детьми — 18333) [30. С. 5]. Кроме того, в 54 субъектах уровень доходов населения ниже среднероссийского показателя [29].

Следует признать, что более трети жилья в России приобретается за счет ипотечных кредитов в рамках программ с государственной поддержкой — «Военная ипотека» (2005), «Семейная ипотека» (2018), «Дальневосточная ипотека» (2020), «IT-ипотека» (2022), «Сельская ипотека» (2019), в том числе ипотечных кредитов на ИЖС, количество которых увеличилось за 2022 год в три раза [18]. С помощью программ льготной ипотеки государство не только стимулирует развитие строительной отрасли и сельской местности, но и активно поддерживает население. Условия ипотечного кредитования в 2022–2023 годы улучшились: семейную ипотеку с 2023 года могут получить семьи, имеющие на дату заключения договора двух детей в возрасте до 18 лет, по дальневосточной ипотеке установлена ставка в 2 % и т.п. Однако, несмотря на рост в 2019–2022 годы объемов ипотечного кредитования (на 64 %) и его удешевление (на 27,3 %), рост цен на жилье снизил его доступность. Более того, за 2022 год объем ипотечных кредитов сократился на 16 %, а количество выданных кредитов — на 30 % [11]. При использовании ипотечных кредитов с государственной поддержкой коэффициент доступности жилья в целом по России составил в 2022 году 6,09, тогда как при ипотеке без государственной поддержки — 7,85. Вместе с тем, у 30 % россиян среднедушевые доходы не превысили в 2022 году 15500 рублей, поэтому решение жилищного вопроса для них возможно только при получении государственных субсидий.

Сохраняются различия доходов и в зависимости от места проживания: в сельских населенных пунктах медиана составила 17633 рублей, в городах с численностью населения до 500 тысяч человек — 20631 рублей, свыше 500 тысяч человек — 22923 [30. С. 5–6]. Хотя цены на жилье в сельской местности и малых городах, как правило, значительно ниже среднероссийских, для улучшения жилищных условий в них необходима государственная поддержка. К сожалению, отсутствие в открытом доступе соответствующей статистики не позволяет оценить доступность жилья в них.

Усилия по решению жилищной проблемы в России способствовали улучшению структуры домохозяйств по площади на одного проживающего (Табл. 2).

Таблица 2. Распределение домохозяйств по площади жилых помещений  в среднем на одного проживающего в 2000–2021 годы (сост. по [20])

Вместе с тем, в стране сохраняются многие жилищные проблемы. Вопервых, это качество жилья — преобладающую долю в строящемся жилье составляет жилье эконом-класса с невысокими потребительскими свойствами и низким уровнем энергоэффективности. На ситуацию негативно повлиял уход иностранных компаний с российского рынка и девальвация национальной валюты. Во-вторых, сохраняется существенный дисбаланс цен, прежде всего, в крупнейших агломерациях — Московской, Ленинградской и Краснодарской. В-третьих, темпы ввода объектов социальной инфраструктуры значительно отстают от темпов ввода жилья. В-четвертых, сохраняется высокая доля аварийного жилья и доля семей, нуждающихся в социальной поддержке: по оценке Счетной палаты, «площадь аварийных домов не сокращается, а увеличивается, поскольку темпы расселения отстают от темпов ветшания и разрушения массового жилья в стране, площадь непригодного жилья увеличивается в стране примерно на 2 млн квадратных метров в год» [23].

Таким образом, жилищная социализация, стремление населения обладать жильем, соответствующим их вкусам и предпочтениям, а также более полный учет рекомендуемых социальных норм обусловили быстрый рост в России в 2022 году индивидуального жилищного строительства (на 26,9 %) по сравнению с вводом жилья в многоквартирных домах (на 4,6 %). В условиях сохранения существенной дифференциации населения по уровню доходов в стране растет доля жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредитования, хотя уровень доходов, позволяющий комфортно обслуживать ипотеку, имеет лишь треть населения. Впрочем, несмотря на рост рынка ипотечного кредитования в 2019–2022 годы и его удешевление, в условиях постоянного роста цен на жилье возможности его приобретения не улучшились. Из-за опережающего роста цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения коэффициент доступности жилья, рассчитываемый с учетом потребительских расходов и ипотеки, в том числе с государственной поддержкой, за 2021–2022 годы увеличился. Активизация малоэтажного индивидуального строительства в сельской местности возможна при условии упрощения оформления разрешений жилищного строительства на предоставляемых всем желающим в соответствии с федеральными программами землях, а также расширения программ льготного кредитования дорожного и инфраструктурного строительства. В целом сохраняющиеся жилищные проблемы (особенно качество и доступность жилья, инфраструктурное обеспечение и пр.) обусловливают необходимость при разработке и реализации мер жилищной политики учитывать региональные особенности и диспропорции.

Об авторах

Жанна Гавриловна Голодова

Автор, ответственный за переписку.
Email: golodova-zhg@rudn.ru
доктор экономических наук, профессор кафедры национальной экономики ул. Миклухо-Маклая, 6, Москва, 117198, Россия

Павел Александрович Смирнов

Email: smirnov-pa@rudn.ru
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры национальной экономики ул. Миклухо-Маклая, 6, Москва, 117198, Россия

Список литературы