Подходы к учету экологических факторов при формировании цены на недвижимость на примере г. Астана

Полный текст

На стоимость недвижимости помимо экономических, социальных и административных факторов существенное значение оказывают физические факторы, среди которых особое место занимают экологическая обстановка и состояние окружающей среды. В качестве экологических факторов в контексте оценки недвижимости выступают природные и природно-антропогенные факторы, не являющиеся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающие непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости. При оценке объектов недвижимости, предназначенных для проживания людей и ведения непромышленной деятельности экологический фактор отражает принцип «справедливой рыночной цены» (fair market value) и включается в оценочную модель непосредственно. Исследования, проведенные в Германии и Швейцарии, показывают, что влияние экологических факторов (шум, загрязнение воздуха), характеризующих объект недвижимости, может формировать до 30% стоимости [3]. К сожалению, зачастую на казахстанском рынке недвижимости цены не отражают действия экологических факторов, а связаны с текущим экономическим состоянием. Поэтому наблюдается спад ценности экологических благ. Однако существует объективная закономерность роста ценности экологических благ, зависящая от роста уровня жизни. Исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность видеть из окон своего дома или офиса красивый природный ландшафт, прямого контакта с естественной природной средой и др.) [6]. Именно по причине того, что человек руководствуется лишь визуальной оценкой окружающей среды, недостаточно владеет информацией о состоянии территории, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве, совершаются необдуманные решения покупки жилья. Незаинтересованность строительных компаний в распространении такой информации и отсутствие отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения становятся основной причиной продолжения роста цен на недвижимость. В целом влияние экологического фактора на стоимость недвижимости выявить достаточно трудно. В основном, на стоимость недвижимости действуют несколько факторов одновременно [1]. Для оценки стоимости применяется система взаимосвязанных факторов, которые учитывают оценщики (рис. 1) [2]. Спрос и предложение Supply and demand Эффективное использование Объекты недвижимости Effective use Objects of real estate Факторы Factors Пользователи недвижимости Внешняя рыночная среда Real estate users External market environment Рис. 1. Система взаимосвязанных факторов процесса оценки недвижимости Fig. 1. System of interrelated factors in the process of real estate valuation В процессе оценки должны учитываться все эти факторы, однако приоритетность каждого фактора и его значение может меняться. Значимость каждого фактора оценивается определенной ситуацией [4]. Для покупателей важны следующие основные факторы (рис. 2). Специальное внимание при экономической оценке недвижимости уделяется экологическим характеристикам, включая загрязнение воздуха, шумовое и радиационное загрязнение, наличие зеленых насаждений. Все факторы можно разделить на две группы: управляемые и неуправляемые (рис. 3). Рис. 2. Факторы, учитываемые покупателем Fig. 2. Factors taken into account by the buyer Эмпирически доказано, что стоимость квартир, расположенных в районах с загрязненным воздухом, существенно ниже стоимости тех, которые находятся в экологически чистых районах [5]. Представленная классификация условна и легко форматируема. Представление о разделении факторов напрямую зависит от научно-технического прогресса и социально-экономического развития в определенном взятом регионе. Так, например, фактор шумового загрязнения можно взять как за управляемый фактор. Этому способствует наличие шумопоглощающих технологий. Но на слаборазвитых территориях использование таких технологий невозможно, и, следовательно, фактор становится неуправляемым. Для качественного определения состояния природно-антропогенной среды, позволяющего выделить параметры экологического загрязнения, необходимо проведение экспертизы. Определение параметров при экспертизе анализируют с позиции негативного и положительного воздействия. В свою очередь, негативное воздействие должно анализироваться по трем основным компонентам: механическое, химическое и физическое. При проведении экспертизы, помимо приведенных ранее негативных воздействий учитываются и благоприятные экологические факторы, которые вносят вклад в ценообразование самой недвижимости. Такие благоприятные факторы носят, зачастую, явный психоэмоциональный характер. К ним можно отнести: 1. присутствие природного ландшафта и возможность любования им непосредственно из окон объекта недвижимости; 2. быстрая доступность и использование экологически чистых объектов (парк, водоем и др.); 3. разнообразие видов зеленых насаждений. Чистота потребляемой воды Управляемые Зеленые насаждения Режим увлажнения Факторы Неуправляемые Почвы Рельеф Атмосферный режим Сейсмология Энергетическое и другие загрязнения Рис. 3. Экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества Cleanliness of consumed water Regulable Green spaces Humidification conditions Facrors Non-regulable Soils Relief Atmospheric conditions Seismic conditions Energy and other pollutions Fig. 3. Environmental factors affecting the value of real estate Безусловно, приведенный список критериев не является конечным. Использование их в качестве оценки зависит от местности. Следовательно, для оценки достаточно изучение качественного состояния при условии полного раскрытия каждого компонента. Таким образом, экологический фактор - важный фактор в ценообразовании недвижимости. Однако стоит отметить, что эта зависимость не линейна, если экологический фактор не выступает в качестве лимитирующего фактора. Стоимость недвижимости нужно рассматривать в совокупности со всеми остальными факторами, такими как социальный, экономический и др. На данный момент, российская и казахстанская практика в области оценки недвижимости с позиции учета экологических факторов распространена незначительно.

Об авторах

Камила Кайратовна Ахмединова

Автор, ответственный за переписку.
Email: akhmedinovakamila@gmail.com

ассистент кафедры прикладной экологии Российского университета дружбы народров, магистр экологии и природопользования

Список литературы